Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi Boutin) (Lien Legifrance, JO 27/03/2009, p. 5408)

Les principales dispositions
    La loi de 121 articles (après la décision du Conseil Constitutionnel) contient des mesures nombreuses et diverses en matière de logement et quelques mesures en matière d'urbanisme. Ci-dessous CCH vaut évidemment pour le code de la construction et de l’habitation.

Chapitre Ier Dispositions relatives à la mobilisation des acteurs (art. 1 à 13)

• conclusion obligatoire d'une convention d'utilité sociale entre l'État et chaque organisme de logement (art. 1er modifiant le CCH).


• réforme de la gouvernance du 1 % logement (article 8 modifiant le CCH).


• droit pour l’Agence nationale de l’habitat de communiquer à l’administration fiscale les informations à sa disposition (art. 10 complétant l’article L. 321-4 du CCH).

Chapitre II Dispositions relatives à l’amélioration du fonctionnement des copropriétés (art. 14 à 24)

• modifications des conditions de vente de logements sociaux à des personnes physiques (art. 14 modifiant et complétant le CCH).


• possibilité dans les copropriétés issues de la vente de logements locatifs dans lesquelles un organisme d’habitations à loyer modéré détient au moins un logement pour celui-ci de mettre son personnel à disposition du syndicat des copropriétaires afin d’assurer des missions de gardiennage, d’agent de propreté, d’élimination des déchets, d’entretien technique courant et de veille de bon fonctionnement des équipements communs.(art. 16 complétant l'article L. 443-15 du CCH).


• travaux pouvant faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic (art. 17 insérant un article 18-1A dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).


• en cas d'impayés atteignant 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes le président du tribunal de grande instance peut être saisi d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc (art. 19 insérant les articles 29-1A et 29-1B dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).


• droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété (art. 20 insérant un article 8-1 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée).


• en cas d’incapacité du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires ou de la société d’attribution ou la société coopérative de construction d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants, le maire ou le président de l'EPCI ont le pouvoir de saisir le juge des référés pour la définition d'un expert (art. 21 remplaçant les art. L. 615-6 et L. 615-7 du CCH). Lorsque l’état de carence a été déclaré, l’expropriation de l’immeuble peut être poursuivie au profit de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale notamment.

Chapitre III Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (art. 25 à 27)

• objectif du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés : engager les actions nécessaires à une requalification globale de ces quartiers tout en favorisant la mixité sociale, en recherchant un équilibre entre habitat et activités et en améliorant la performance énergétique des bâtiments (art. 25). La loi détermine les actions de ce programme.


• l’Agence nationale pour la rénovation urbaine contribue à la mise en œuvre du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés en accordant des concours financiers aux collectivités territoriales, aux établissements publics de coopération intercommunale compétents et aux organismes publics ou privés qui conduisent les opérations concourant à la réalisation de ce programme (art. 26 insérant les articles 10-1 et 10-2 dans la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine). Cela se concrétise par la signature de conventions.

Chapitre IV Mesures en faveur du développement d’une offre nouvelle de logements (art. 28 à 53)

• Dispositions relatives au programme local de l'habitat, au droit de l'urbanisme. Ainsi, le droit de préemption urbain est transféré au préfet dans les communes faisant l'objet d'un constat de carence en vue de la réalisation de logements sociaux (art. 39). La possibilité est reconnue à l’autorité compétente d'accorder, dans des conditions fixées par décret, des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu pour autoriser des travaux nécessaires à l’accessibilité des personnes handicapées à un logement existant (art. 44 complétant article L. 123-5 du code de l’urbanisme).

Chapitre V Dispositions relatives à la mobilité dans le parc de logements (art. 54 à 65)

• restriction des possibilités de recourir au cautionnement. Ainsi, il ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (article 55 complétant l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).


• en l'absence du dépôt de garantie et de la souscription de la garantie autonome, remise sur un compte bloqué de biens d'une valeur correspondant à plus d'un mois de loyer (art. 56 modifiant l’avant-dernier alinéa de l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).


• le juge des référés, le juge de l'exécution ou le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais qui ne peuvent être inférieurs à un mois aux occupants de locaux dont l'expulsion aura été ordonné judiciairement (art. 57 modifiant les art. L. 613-1 et L. 613-2 CCH).


• impossibilité pour le bailleur louant des locaux loués à usage d’habitation impropres à cet usage de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (art. 58 complétant l’article 1719 du code civil).


• réalisation par un organisme social d'une enquête financière et sociale contradictoire (bailleur, locataire) avant l'assignation aux fins de constat de la résiliation pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie (art. 60 complétant le deuxième alinéa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).


• détermination, sous certaines exceptions, des conditions dans lesquelles les locataires de logements sociaux ne bénéficient plus du droit au maintien dans les lieux en cas de sous-occupation du logement ou de départ de la personne handicapée du logement adapté aux personnes présentant un handicap, ainsi que lorsque, durant deux années consécutives, leurs ressources sont au moins deux fois supérieures au plafond des ressources pour l'attribution de logements (articles 61 et 64 insérant dans le code de la construction et de l'habitation respectivement les articles L. 442-3-1 à L. 442-3-3 applicables aux organismes d'habitations à loyer modéré et les articles L. 482-1 à L. 482-3 applicables aux logements sociaux gérés par des sociétés d'économie mixte).


• limitation du supplément de loyer de solidarité lorsque son cumul avec le loyer principal dépasse, par mètre carré de surface habitable, un montant fixé par décret (art. 62 modifiant l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation).


• exclusion des cessions d'immeubles à un organisme visé à l’article L. 411-2 du CCH, pour les logements faisant l’objet de conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du même code et aux cessions d’immeubles à une société d’économie mixte des dispositions de la loi de 2006 sur la vente à la découpe (art. 63 complétant le II de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation).


• minoration de 10,3 % à compter du 1er juin 2009 des plafonds de ressources pour l'attribution des logements locatifs sociaux fixés en application de l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation et autres dispositions relatives à la révision des plafonds de ressources, à la révision des loyers et redevances maximaux et à leur augmentation (article 65).

Chapitre VI Dispositions relatives à la lutte contre l’exclusion, à l’hébergement et à l’accès au logement (art. 66 à 101)

• dispositions modificatrices du régime juridique (organisation, ressources, missions) de l'agence nationale pour la cohésion sociale et l’égalité des chances (art. 67 modifiant divers articles du code de l’action sociale et des familles et un article du code du travail).


• élaboration dans chaque département par le préfet en association avec les collectivités territoriales et les autres acteurs concernés (associations, caisse d'allocations familiales et organismes HLM) d'un plan d’accueil, d’hébergement et d’insertion des personnes sans domicile, inclus dans le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (art. 69 complétant le code de l’action sociale et des familles par un article L. 312-5-3). Ce plan couvre l’ensemble des places d’hébergement, des capacités d’accueil de jour, des centres d’accueil pour demandeurs d’asile, des logements temporaires, à offrir dans des locaux présentant des conditions d’hygiène et de confort respectant la dignité humaine, des services d’accompagnement social, faisant l’objet d’une convention avec l’État, des actions d’adaptation à la vie active et d’insertion sociale et professionnelle des personnes et familles en difficulté ou en situation de détresse, ainsi que des différentes composantes du dispositif de veille sociale mentionné à l’article L. 345-2. La loi fixe les capacités à atteindre : au minimum une place d’hébergement par tranche de 2000 habitants pour les communes membres d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre et une place pour 1000 habitants pour les communes de plus de 100000 habitants.


• mise en place dans chaque département sous l’autorité du préfet d'un dispositif de veille sociale chargé d’accueillir les personnes sans abri ou en détresse, de procéder à une première évaluation de leur situation médicale, psychique et sociale et de les orienter vers les structures ou services adaptés à leur état (art. 71 modifiant l’article L. 345-2 du code de l’action sociale et des familles).


• mise en place en Île-de-France à la demande et sous l’autorité du préfet de la région d'un dispositif unique de veille sociale (art. 72 modifiant l'art. L. 345-2-1 du code de l’action sociale et des familles).


• obligation d'assurer à toute personne sans abri en situation de détresse médicale, psychique et sociale un accès, à tout moment, à un dispositif d’hébergement d’urgence. Toute personne accueillie dans une structure d’hébergement d’urgence doit pouvoir y bénéficier d’un accompagnement personnalisé et y demeurer, dès lors qu’elle le souhaite, jusqu’à ce qu’une orientation lui soit proposée (art. 73 insérant les articles L. 345-2-2 et L. 345-2-3 dans le code de l’action sociale et des familles et abrogeant l’article 4 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale).


• diverses modifications concernant notamment la commission de médiation auprès du préfet (art. 75).


• obligation pour le contrat de location de préciser la surface habitable de la chose louée (art. 78 complétant le septième alinéa de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).


• le fait pour l’un des membres du ménage candidat à l’attribution d’un logement social d’être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités peut constituer un motif de refus pour l’obtention de celui-ci (art. 79 complétant l’article L. 441-2-2 du CCH).


• détermination des ressources à prendre en compte lorsque le demandeur d'un logement social est l’un des conjoints d’un couple en instance de divorce ou un pacsé ayant déclaré la rupture (art. 80 complétant l'article L. 441-1 du CCH).


• personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires considérées comme prioritaires pour l'attribution des logements sociaux (art. 81 insérant un e dans l’article L. 441-1 du CCH).


• pour assurer le relogement à titre temporaire ou définitif des occupants de locaux ou logements insalubres ou dangereux, en application du II de l’article L. 521-3-2, le représentant de l’État dans le département peut user des prérogatives qu’il tient de l’article L. 441-2-3 (art. 83 notamment insérant un art. L. 521-3-3).


• définition de la notion d'habitat indigne : locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé (art. 87 complétant l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement).


• estimation de la valeur d’un fonds de commerce portant sur l’exploitation d’un établissement aux fins d’hébergement (art. 88 complétant l’article L. 13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).


• incrimination de divers comportements : le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux prescrits; la location de chambres ou locaux dans des conditions de suroccupation; le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l’hébergement de quelque façon que ce soit, dans le but d’en faire partir les occupants, lorsque ces locaux sont visés par un arrêté prescrivant des travaux; le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux (art. 90 modifiant et complétant l’article L. 123-3 du CCH).


• mise à la charge des propriétaires défaillants en sus de la créance des intérêts moratoire lorsque la commune s’est substituée à eux (art. 91 complétant plusieurs art. du CCH).


• dans les cas où le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants, tout bailleur ou toute structure d’hébergement peut conclure avec toute personne, publique ou privée, la convention nécessaire à la mise à disposition de locaux ou logements, à titre d’occupation précaire (art. 93 insérant un article L. 521-3-4 dans le CCH).


• le préfet et le maire peuvent prescrire toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès ou l’usage des locaux aux fins d’habitation, au fur et à mesure de leur évacuation (locaux par nature impropres à l'habitation s'agissant de caves, sous-sols, pièces sans ouverture, ....). Ces mesures peuvent faire l’objet d’une exécution d’office (art. 94 complétant l'art. L. 1331-22 du code de la santé publique).


• élargissement des possibilités d'action des offices publics de l'habitat : prendre à bail des logements faisant l’objet de conventions en vue de les sous-louer, meublés ou non; gérer en qualité d’administrateur de biens des logements vacants (art. 96 complétant notamment l’article L. 421-4 du CCH).


• institution, à titre expérimental, d'un dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par occupation par des résidents temporaires (art. 101).

Chapitre VII Dispositions diverses (art. 102 à 124)

• dispositions spécifiques aux départements d'Alsace et de Moselle avec notamment la modification de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle et de la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 portant diverses mesures d’amélioration des relations entre l’administration et le public et diverses dispositions d’ordre administratif, social et fiscal (art. 102).


• en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur (art. 103 complétant l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).


• non-soumission au droit de préemption des biens acquis par un établissement public foncier et d'aménagement ou un établissement public foncier local lorsqu’il agit à la demande expresse de la collectivité titulaire du droit de préemption urbain (art. 106 complétant l'article L. 213-1 du code de l’urbanisme).


• possibilité pour les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux, jusqu’au 31 décembre 2013, de conclure, par dérogation aux dispositions des articles 7 et 18 de la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985, des contrats portant à la fois sur l’établissement des études et l’exécution des travaux pour la réalisation de logements locatifs aidés par l’État financés avec le concours des aides publiques (art. 110).


• aux fins de l’élaboration et de la mise en œuvre des politiques publiques de l’habitat, le ministère chargé du logement tient un répertoire des logements locatifs sur lesquels les bailleurs sociaux visés au deuxième alinéa sont titulaires d’un droit réel immobilier ou dont ils sont usufruitiers (art. 111 insérant un art. L. 411-10).


• obligation de constater par acte authentique sous peine de nullité toute promesse de vente consentie par une personne physique ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois (art. 116 insérant un art. L. 290-1 dans le CCH).


• modification des demandes d’attribution de logements sociaux (art. 117 modifiant l'art. L. 441-2-1 du CCH).


• modifications du régime juridique applicable aux personnels des offices publics de l'habitat (art. 118 modifiant l’article 120 de la loi n° 84-53 du 26 janvier 1984 portant dispositions statutaires relatives à la fonction publique territoriale et l’ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007 relative aux offices publics de l’habitat).


• possibilité de demander une contribution pour le partage des économies de charge au locataire du logement loué lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble (art. 119 insérant un article 23-1 dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et complétant l'art. L 442-3 du CCH).


• applicabilité chaque année au 1er juillet du prix de base du mètre carré déterminé par décret (art. 121 modifiant l’article 30 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement).


• obligation pour les personnes physiques ou morales se livrant à des opérations portant sur les biens immobiliers d'autrui et qui ont des liens de nature capitalistique ou juridique avec des banques ou des sociétés financières d’en informer leurs clients (art. 122 insérant un article 4-1 dans la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce).


• applicabilité de la loi à Mayotte (art. 124).

A noter : La suppression au cours de la procédure législative de l'article édictant la prise en compte de l'accession sociale à la propriété pour la mise en oeuvre de l'article de la loi SRU prévoyant une proportion de 20 % de logements sociaux. La censure par le Conseil Constitutionnel de la disposition rendant obligatoire le détecteur de fumée.

Plan de la loi
Chapitre Ier Dispositions relatives à la mobilisation des acteurs (art. 1 à 13)
Chapitre II Dispositions relatives à l’amélioration du fonctionnement des copropriétés (art. 14 à 24)
Chapitre III Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (art. 25 à 27)
Chapitre IV Mesures en faveur du développement d’une offre nouvelle de logements (art. 28 à 53)
Chapitre V Dispositions relatives à la mobilité dans le parc de logements (art. 54 à 65)
Chapitre VI Dispositions relatives à la lutte contre l’exclusion, à l’hébergement et à l’accès au logement (art. 66 à 101)
Chapitre VII Dispositions diverses (art. 102 à 124)

Décision du Conseil Constitutionnel
CC 18 mars 2009 Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

Rubriques :  urbanisme, logement, travaux publics, voirie / sécurité sociale et action sociale

Commentaires
JÉGOUZO Yves, La loi du 25 mars 2009 sur le logement et la réaffirmation du rôle de l'Etat in Dossier : L'Etat et le logement, AJDA, 2009, 6 juil., pp. 1282-1290.

Voir aussi :
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation - Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale - Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement - Décret n° 2010-304 du 22 mars 2010 pris pour l'application des dispositions d'urbanisme de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

affaires-publiques.org (accueil)