Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN) (Lien Legifrance, JO 24/11/2018)

Les principales dispositions (présentation plus détaillée)
    Le projet partenarial d'aménagement (PPA) et la grande opération d'urbanisme (GOU) sont créés. Un PPA permet de mobiliser les opérateurs pour la conduite des grandes opérations d'aménagement et le cas échéant les financements des différents partenaires, publics et privés. Une opération d'aménagement peut être qualifiée de grande opération d'urbanisme (GOU) lorsqu'elle est prévue par un contrat de projet partenarial d'aménagement et que, en raison de ses dimensions ou de ses caractéristiques, sa réalisation requiert un engagement conjoint spécifique de l'État et d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public cocontractant. 

    Le régime juridique des opérations d'intérêt national (OIN) est complété.

    Les conditions d'application de l'expérimentation dite « du permis d'innover » sont améliorées et son champ d'application élargi.

    Des modifications sont apportées au régime juridique des zones d'aménagement concerté (ZAC).

    Le représentant de l'État dans le département peut, à titre exceptionnel et à défaut d'accord amiable, procéder à la réquisition temporaire de terrains et de bâtiments pour assurer, dans les délais, la réalisation du village olympique et paralympique, du pôle des médias et des ouvrages nécessaires à l'organisation et au déroulement des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024.

    Des modifications sont apportées au bail réel solidaire (BRS) et à la vente des droits réels afférents.

    Des précisions sont apportées au mandat d'aménagement

    Les conditions et modalités de la substitution de la société de livraison des ouvrages olympiques (SOLIDEO) au maître d'ouvrage défaillant sont précisées.

    A l'instar de ce qui existe déjà dans les ensembles d'habitations, dans des zones d'activités ou commerciales, la propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique peut, après enquête publique, être transférée d'office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées.

    La transformation de bureaux vacants en logements est facilitée par l'amélioration de l'équilibre économique des opérations (bonus de constructibilité notamment).

    Est institué, sur l'ensemble du territoire et à titre expérimental, un dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, notamment à des fins de logement, d'hébergement, d'insertion et d'accompagnement social.

    La procédure de réquisition avec attributaire de locaux vacants est étendue pour proposer des solutions d'hébergement d'urgence.

    La remise en vigueur des plans d'occupation des sols en cas d'annulation ou de déclaration d'illégalité d'un plan local d'urbanisme ou d'une carte communale est limitée à deux ans.

    Des assouplissements sont apportés aux règles de construction dans les zones littorales.

    Le gouvernement est habilité à prendre par voie d'ordonnance des mesures relevant du domaine de la loi propres à limiter et simplifier à compter du 1er avril 2021 les obligations de compatibilité et de prise en compte pour les documents d'urbanisme.

    En rendant consultatif l'avis de l'architecte des Bâtiments de France (ABF), la délivrance des autorisations d'urbanisme est facilitée et accélérée notamment pour : les opérations de traitement de l'habitat indigne dans les secteurs protégés au titre du patrimoine ; les projets d'installation d'antennes relais de radiotéléphonie mobile.

    La délivrance antérieure d'une autorisation d'urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d'une nouvelle demande d'autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d'autorisation ne nécessite pas d'obtenir le retrait de l'autorisation précédemment délivrée et n'emporte pas retrait implicite de cette dernière.

     Des précisions sont apportées au permis « à double état » (état provisoire avant les jeux et état définitif après) en vue des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024. Ce permis est applicable aux projets de construction et d'aménagement nécessaires à la préparation, à l'organisation ou au déroulement des championnats du monde de ski alpin 2023. 

    La proportion des logements des bâtiments d'habitation collectifs nouveaux devant être accessibles aux personnes handicapées, auparavant de 100 %, est réduite à 20 % tandis que les autres logements doivent être « évolutifs », c'est-à-dire que « la mise en accessibilité des pièces composant l'unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples ».

    Le gouvernement est habilité à prendre par voie d'ordonnance des mesures visant à adapter le régime applicable au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués pour réaliser l'ouvrage.

    La préfabrication est définie comme consistant « à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d'éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier. Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l'isolation et les réserves pour les réseaux divers. Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier. » .

    Le code de la construction et de l'habitation est complété par des dispositions portant sur la : « Prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ».

    Le dispositif « individualisation des frais de chauffage est adapté (exclusion des bâtiments tertiaires et des immeubles dans lesquels l'installation de compteurs n'est pas rentable).

    Dans le cadre d'un plan de protection de l'atmosphère, le représentant de l'État dans le département peut interdire l'utilisation des appareils de chauffage contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques.

    La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est modernisée afin de sécuriser l'acquéreur dans le cadre de la garantie financière d'achèvement et de permettre à l'acquéreur et au vendeur de se mettre d'accord pour permettre à l'acquéreur d'assurer lui-même certains travaux de finition

    Le droit applicable aux opérations de contrôle de la conformité aux dispositions du code de l'urbanisme des constructions, aménagements, installations et travaux, est clarifié notamment en ce qui concerne le droit de visite.

    Des dispositions visent à sécuriser les opérations de construction en luttant contre les recours abusifs, à contribuer à raccourcir les délais de jugement, à permettre aux acteurs économiques de mieux anticiper l'issue des recours et enfin à sécuriser un certain nombre de droits à construire légalement attribués.

    Le regroupement d'organismes de logement locatif social est encouragé.

    La vente de logements sociaux est favorisée. Une nouvelle forme d'organisme d'HLM, la société de vente d'habitations à loyer modéré, est créée.

    Est créé le bail mobilité, contrat de location de courte durée d'un logement meublé à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

    Diverses modifications sont apportées aux procédures d'attribution de logements sociaux.

    Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est créé : il permet à des personnes de soixante ans et plus de louer ou de sous-louer à des personnes de moins de trente ans une partie du logement dont elles sont propriétaires ou locataires moyennant une contrepartie financière modeste. La durée du contrat et la contrepartie financière sont librement convenues entre les parties. Lorsque l'un des cocontractants décide de mettre fin au contrat, le délai de préavis applicable est d'un mois.

    La prévention des expulsions locatives, y compris dans le parc social, est améliorée par diverses voies comme une meilleure coordination de la procédure de surendettement et la procédure d'expulsion locative.

    Les moyens de pilotage et d'organisation du dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement destiné aux personnes sans-domicile ou éprouvant des difficultés à se loger sont renforcés.

    La colocation pour les personnes en situation de handicap est rendue possible dans le parc social. L'habitat inclusif est destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d'un mode d'habitation regroupé, entre elles ou avec d'autres personnes et assorti d'un projet de vie sociale et partagée défini par un cahier des charges national fixé par arrêté.

    L'action de groupe (par une association de consommateurs représentative au niveau national et agréée) est appliquée aux litiges dans le cadre de la location d'un bien immobilier.

    A titre expérimental et pour une durée de cinq ans, dans les zones tendues, les EPCI compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers soit mis en place.

    Les contrôles et les sanctions civiles en matière de locations de courte durée à des fins touristiques, à l'encontre des loueurs et des plateformes qui ne respectent pas les obligations qui existent déjà sont renforcés.

    Le fait pour toute personne d'utiliser la dénomination “agent immobilier”, “syndic de copropriété” ou “administrateur de biens” sans être titulaire de la carte professionnelle est puni de six mois d'emprisonnement et de 7500 euros.

    Est créé un contrat intégrateur unique, l'opération de requalification des territoires (ORT), qui vise à répondre aux différents enjeux de développement locaux (mobilité, services, habitat, développement économique, etc.) en matière de revitalisation des centres des villes moyennes. Les opérations de revitalisation de territoire ont pour objet la mise en œuvre d'un projet global de territoire destiné à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain de ce territoire pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance des logements et des locaux commerciaux et artisanaux ainsi que contre l'habitat indigne, réhabiliter l'immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines, dans une perspective de mixité sociale, d'innovation et de développement durable.  

    Le régime de propriété des colonnes montantes électriques est clarifié.

    Pour tout logement un carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien de ce logement est mis en place.

    La pression financière contre les marchands de sommeil est renforcée par l'institution d'une présomption de revenus issus de la mise à disposition de logements indignes.

    Des modifications sont apportées aux régimes de déclaration ou d'autorisation préalable de mise en location.

    Les personnes physiques et morales coupables de l'infraction de soumission à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine encourent des peines complémentaires. Elles ont l'interdiction de se porter enchérisseur pendant la durée de cette peine pour l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement, sauf dans le cas d'une acquisition pour une occupation à titre personnel.

    Le recours aux astreintes administratives en matière de lutte contre l'habitat indigne est rendu systématique en cas de non-exécution des mesures ou des travaux prescrits. 

    Des mesures visent à lutter contre l'expansion des bidonvilles à Mayotte et en Guyane.

    Le traitement des copropriétés dégradées est facilité et accéléré.

    Le gouvernement est habilité à réviser le cadre juridique des copropriétés par voie d'ordonnance.

    Par la voie d'ordonnance, le gouvernement est aussi habilité à créer un " bail numérique".

    Sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat, des extraits du règlement de copropriété et le dossier de diagnostic technique peuvent être communiqués par voie dématérialisée.

    A titre expérimental, par dérogation et jusqu'au 31 décembre 2022, les décisions d'urbanisme autorisant ou ne s'opposant pas à l'implantation d'antennes de radiotéléphonie mobile avec leurs systèmes d'accroche et leurs locaux et installations techniques ne peuvent pas être retirées.

    Les pouvoirs de sanction de l'Autorité de régulation des communications électroniques et des postes (ARCEP) sont renforcés.

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Plan de la loi
TITRE IER CONSTRUIRE PLUS, MIEUX ET MOINS CHER
Chapitre IER Dynamiser les opérations d'aménagement pour produire plus de foncier constructible
Chapitre II Favoriser la libération du foncier
Chapitre III Favoriser la transformation de bureaux en logements
Chapitre IV Simplifier et améliorer les procédures d'urbanisme
Chapitre V Simplifier l'acte de construire
Chapitre VI Améliorer le traitement du contentieux de l'urbanisme
TITRE II ÉVOLUTIONS DU SECTEUR DU LOGEMENT SOCIAL
Chapitre Ier Restructuration du secteur
Chapitre II Adaptation des conditions d'activité des organismes de logement social
Chapitre III Dispositions diverses
TITRE III RÉPONDRE AUX BESOINS DE CHACUN ET FAVORISER LA MIXITÉ SOCIALE
Chapitre Ier Favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé
Chapitre II Favoriser la mixité sociale
Chapitre III Améliorer les relations entre locataires et bailleurs et favoriser la production de logements intermédiaires
TITRE IV AMÉLIORER LE CADRE DE VIE
Chapitre Ier Revitalisation des centres-villes
Chapitre II Rénovation énergétique
Chapitre III Lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil
Chapitre IV Lutte contre l'occupation illicite de domiciles et de locaux à usage d'habitation
Chapitre V Améliorer le droit des copropriétés
Chapitre VI Numérisation du secteur du logement
Chapitre VII Simplifier le déploiement des réseaux de communications électroniques à très haute capacité
Chapitre VIII Diffusion par voie hertzienne de données horaires du temps légal français
Chapitre IX Dispositions spécifiques à la Corse

Décision du Conseil Constitutionnel
CC 15 novembre 2018 Loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique n° 2018-772 DC

Rubriques :  urbanisme, logement, travaux publics, voirie / commerce, industrie et transport / collectivités territoriales



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