Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN) (Lien Legifrance, JO 24/11/2018)

Les principales dispositions
    La loi relative principalement au logement, à l'urbanisme et à l'aménagement comprend 214 articles (234 avant la décision du Conseil constitutionnel) répartis en quatre titres.

TITRE IER CONSTRUIRE PLUS, MIEUX ET MOINS CHER (art. 1er à 80)
Chapitre IER Dynamiser les opérations d'aménagement pour produire plus de foncier constructible (art. 1er à 21)

    L'article 1er crée le projet partenarial d'aménagement et la grande opération d'urbanisme (ajout d'un nouveau chapitre dans le code de l'urbanisme, (art. L. 312-1 à L. 312-17). 
D'une part, il introduit un nouvel outil partenarial au niveau local afin de soutenir une dynamique de construction adaptée aux différents territoires dans lesquels l'État et l'intercommunalité concernée, ou l'établissement public territorial ou la métropole de Lyon ou Paris, peuvent acter leurs engagements réciproques en faveur de la réalisation d'opérations d'aménagement complexes ou d'une certaine ampleur, dans un contrat dit « projet partenarial d'aménagement » (PPA). Un PPA vise à définir un projet de territoire comprenant des objectifs de production de logements. Il permet de mobiliser les opérateurs pour la conduite des grandes opérations d'aménagement et le cas échéant les financements des différents partenaires, publics et privés. Les partenaires sont élargis aux communes concernées, à la région, au département ainsi qu'aux établissements publics de l'État ou des collectivités, aux sociétés publiques locales ou aux acteurs privés susceptibles de prendre part à la réalisation des opérations favorisées par le contrat. Ces partenaires peuvent signer le contrat de PPA.
D'autre part, il détermine le régime juridique du nouvel outil en faveur de l'aménagement que constituent les grandes opérations d'urbanisme (GOU). Une opération d'aménagement peut être qualifiée de grande opération d'urbanisme lorsqu'elle est prévue par un contrat de projet partenarial d'aménagement et que, en raison de ses dimensions ou de ses caractéristiques, sa réalisation requiert un engagement conjoint spécifique de l'État et d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public cocontractant. La qualification de grande opération d'urbanisme est décidée par délibération de l'organe délibérant de la collectivité territoriale ou de l'établissement public cocontractant, après avis conforme des communes dont le territoire est inclus en tout ou partie dans le périmètre de l'opération et avec l'accord du représentant de l'État dans le ou les départements concernés. A l'intérieur de la GOU, la compétence pour délivrer les autorisations d'urbanisme est confiée au président de l'EPCI, au maire de Paris et au président de la métropole de Lyon. L'acte décidant la qualification de grande opération d'urbanisme peut délimiter sur tout ou partie du périmètre de celle-ci une zone d'aménagement différé (ZAD).Dans ce cas, cet acte désigne le titulaire du droit de préemption afférent

    L'article 3 précise et complète le régime juridique des opérations d'intérêt national (OIN) (modif. des art. L. 102-12 à L. 102-15 du code de l'urbanisme).

    L'article 4 comporte diverses dispositions visant notamment à faciliter la réalisation des opérations d'aménagement en GOU et en OIN (modif. de nombreux art. du code de l'urbanisme). Dans le périmètre d'une GOU, les documents d'urbanisme pourront être mis en conformité avec les projets et les normes supérieures adaptées en conséquence, via une procédure intégrée sur le modèle de la procédure intégrée pour le logement (PIL). Afin de faciliter la réalisation des opérations d'aménagement, à la fois en GOU et OIN, diverses mesures sont prévues.

    L'article 5 améliore les conditions d'application et élargi le champ d'application de l'expérimentation dite « du permis d'innover » (modif. de l'article 88 de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine).

    L'article 6 permet au maire, par délégation du conseil municipal, d' être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat, d'ouvrir et d'organiser la participation du public par voie électronique prévue au I de l'article L. 123-19 du code de l'environnement (ajout d'un 29° à l'art. L. 2122-22 du CGCT).

    L'article 7 prévoit que  lorsqu'elle vise un projet situé dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté, la concertation organisée au titre de projets de travaux ou d'aménagement soumis à permis de construire ou à permis d'aménager peut être conduite simultanément à la concertation visant la création de ladite zone d'aménagement concerté (ajout à l'art. L. 300-2 du code de l'urbanisme).

    L'article 9 modifie et complète le code de l'urbanisme pour apporter des modifications au régime juridique des zones d'aménagement concerté (ZAC).

    L'article 10 permet au représentant de l'État dans le département, à titre exceptionnel et à défaut d'accord amiable, à procéder à la réquisition temporaire de terrains et de bâtiments pour assurer, dans les délais, la réalisation du village olympique et paralympique, du pôle des médias et des ouvrages nécessaires à l'organisation et au déroulement des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024 (ajout d'un art. 13-1 dans la loi n° 2018-202 du 26 mars 2018 relative à l'organisation des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024).

    L'article 12 est relatif au bail réel solidaire et à la vente des droits réels afférents (modif. de l'art. L. 255-3 du CCH et ajout des art. L. 255-10-1 et L. 255-11-1).

    L'article 14 détermine les modalités de renouvellement du droit de préemption applicable en zone d'aménagement différé (ZAD) (ajout à l'art. L. 212-2 du code de l'urbanisme).

    L'article 15 apporte des précisions relatives au mandat d'aménagement (modif. de l'art. L. 300-3 du code de l'urbanisme). 

    L'article 18 détermine les conditions et modalités de la substitution de la société de livraison des ouvrages olympiques (SOLIDEO) au maître d'ouvrage défaillant (modif. de l'art. 53 de la loi n° 2017-257 du 28 février 2017 relative au statut de Paris et à l'aménagement métropolitain).

    L'article 19 exonère des conditions mentionnées au second alinéa du I de l'article 33 de l'ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics, les marchés publics de conception-réalisation conclus par les acheteurs soumis à la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'œuvre privée et qui sont relatifs aux opérations de construction ou de réhabilitation portant sur les ouvrages nécessaires à l'organisation des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024 (insertion de l'art. 17-1 dans la loi n° 2018-202 du 26 mars 2018).

Chapitre II Favoriser la libération du foncier (art. 22 à 27)
    L'article 22 ajoute aux objectifs de l'action des collectivités publiques en matière d'urbanisme la promotion du principe de conception universelle pour une société inclusive vis-à-vis des personnes en situation de handicap ou en perte d'autonomie dans les zones urbaines et rurales (ajout à l'art. L. 101-2 du code de l'urbanisme).

    L'article 23 accélère et facilite la mobilisation du foncier public pour la réalisation d'opérations d'aménagement au regard du bilan des premières années de mise en œuvre du dispositif de mobilisation du foncier public introduit par la loi n° 2013-61du 18 janvier 2013 et en vue de l'adapter au projet partenarial d'aménagement (PPA). Il complète l'article L. 3211-6 du code général de la propriété des personnes publiques pour permettre la cession à l'amiable, par l'État, de son foncier au bénéfice de la réalisation d'une grande opération d'urbanisme, à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), à Paris ou à la métropole de Lyon, signataire d'un projet partenarial d'aménagement, ou à l'opérateur désigné par le contrat du projet partenarial d'aménagement. Cette mesure vise à accélérer le lancement d'opérations d'aménagement et soutenir l'émergence de projets comprenant notamment des logements, en mettant à disposition plusieurs ensembles de terrains de l'État compris dans le cadre d'un projet partenarial d'aménagement. Le même article modifie l'article L. 3211-7 du même code afin de simplifier le dispositif dit de cession avec « décote » au regard des difficultés rencontrées dans la mise en œuvre du dispositif : il permet de faciliter le montage de projets urbains combinant logements, commerces et activités et de favoriser une mixité d'usage dans le sens d'une ville durable et inclusive ; la cession de foncier public pour réaliser des opérations d'accession sociale à la propriété dans le cadre d'un bail réel solidaire pourra se faire avec une décote, dans la limite de 50 % comme pour les autres logements en accession à la propriété ; la cession avec décote de terrains du domaine privé de l'État est conditionnée à un engagement à livrer les logements dans un délai de cinq ans sauf pour les cessions de terrain s'inscrivant dans une opération d'aménagement de plus de cinq hectares. Au regard de la difficulté, extérieure au maitre d'ouvrage, à respecter le délai de cinq ans dans certaines opérations complexes de surface moindre, l'article exempte, pour ne pas bloquer le projet, de cette obligation les opérations d'aménagement de moins de cinq hectares, mais prévoit qu'une première tranche devra néanmoins y être livrée dans le délai de cinq ans.

    L'article 24 comporte des dispositions relatives à la « Foncière publique solidaire » (FPS), mentionnée au deuxième alinéa du I de l'article 141 de la loi n° 2006-1771 du 30 décembre 2006 de finances rectificative pour 2006 (modif. des art. 150 U CGI et L. 3211-7 CG3P). La FPS est une société anonyme détenue à 50/50 par la Caisse des dépôts et consignations et l'Etat.

    L'article 25 simplifie et harmonise divers outils d'intervention foncière afin de faciliter la mise en œuvre par les différents acteurs locaux d'une politique foncière efficace (modif. notamment des art. L. 211-1 et L. 212-1du code de l'urbanisme). Il étend notamment aux établissements publics territoriaux du Grand Paris la possibilité de créer des zones d'aménagement différé.

    L'article 26 permet à l'instar de ce qui existe déjà dans les ensembles d'habitations que dans des zones d'activités ou commerciales, la propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique, après enquête publique ouverte par l'autorité exécutive de la collectivité territoriale ou de l'EPCI, soit transférée d'office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées (ajout à l'art. L. 318-3 du code de l'urbanisme).

Chapitre III Favoriser la transformation de bureaux en logements (art. 28 à 33)
    L'article 28 a pour objet de faciliter la transformation de bureaux vacants en logements en améliorant l'équilibre économique des opérations (modif. de l'art. L. 152-6 du code de l'urbanisme). En effet, les opérations de transformation de bureaux en logements sont très coûteuses et nécessitent de lourds investissements. L'autorité compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme pourra leur accorder un bonus de constructibilité et déroger aux servitudes de mixité sociale du plan local d'urbanisme (PLU).

    L'article 29 institue, sur l'ensemble du territoire et à titre expérimental, un dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, notamment à des fins de logement, d'hébergement, d'insertion et d'accompagnement social. Les opérations d'occupation temporaire de locaux en vue d'en assurer la protection et la préservation font l'objet d'une convention entre le propriétaire et un organisme public, un organisme privé ou une association qui s'engage à protéger et à préserver les locaux qui sont mis à sa disposition et à les rendre au propriétaire libres de toute occupation à l'échéance de la convention ou lors de la survenance d'un événement défini par celle-ci. L'organisme ou l'association mentionné au troisième alinéa peut loger des résidents temporaires dans les locaux mis à sa disposition. Les engagements réciproques de l'organisme ou de l'association et de chaque occupant ainsi que la finalité de l'occupation figurent dans un contrat de résidence temporaire, dont la forme et les stipulations sont définies et encadrées par décret en Conseil d'État.

    L'article 30 crée une catégorie d'immeuble de « moyenne hauteur » qui dispose de règles de sécurité incendie adaptées pour faciliter la mutation de bureaux en logements (modif. de l'art. L. 122-1 du CCH et abrog de l'art. L. 122-2).

    L'article 31 est une mesure de validation législative : sous réserve des décisions juridictionnelles passées en force de chose jugée, les autorisations de construire portant sur des bâtiments exclusivement à usage d'habitation, délivrées antérieurement à la publication de la présente loi, sont validées en tant que leur existence ou leur légalité serait contestée au motif que, lorsque le dernier étage de ces bâtiments est un ou plusieurs duplex ou triplex, le niveau de plancher à retenir pour apprécier s'ils constituent ou non un immeuble de grande hauteur, au sens de l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation, est la partie supérieure du ou des duplex ou triplex, et non le plancher bas du ou des logements, comme le prévoit le 5° de l'article 3 de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation.

    L'article 32 étend la procédure de réquisition avec attributaire de locaux vacants pour proposer des solutions d'hébergement d'urgence (modif. des art. L. 642-1 et s. du CCH).

    L'article 33 est également relatif à la réquisition (modif. des art. L. 641-1 du CCH et s.).

Chapitre IV Simplifier et améliorer les procédures d'urbanisme (art. 34 à 62)
    L'article 34 encadre dans le temps (deux ans) la remise en vigueur des plans d'occupation des sols en cas d'annulation ou de déclaration d'illégalité d'un plan local d'urbanisme ou d'une carte communale (modif. de l'art. L. 174-6 du code de l'urbanisme).

    L'article 38 inscrit la lutte contre l'étalement urbain à l'article L. 101-2 du code de l'urbanisme.

    L'article 39 modifie le champ de la carte communale (modif. de l'art. L. 161-4 du code de l'urbanisme).

    L'article 41 ajoute de nouvelles exceptions à l'interdiction de construire en dehors des parties urbanisées de la commune lorsque le règlement national d'urbanisme (RNU) s'applique (ajout à l'article L. 111-4 du code de l'urbanisme et modif. de l'art. L. 151-11). Il s'agit des constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production et dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées.

    Les article 42 à 45 sont relatifs aux règles de construction dans les zones littorales et tendent à les assouplir. L'article 42, modifie l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, permet que des constructions et installations soient autorisées dans la zone littorale autrement qu'en continuité avec des agglomérations ou des villages existants. L'article 43 réécrit l'article L. 121-10 du code de l'urbanisme, qui déroge à son article L. 121-8 afin d'autoriser certaines constructions ou installations en discontinuité avec l'urbanisation. L'article 44 permet que dans les zones non interconnectées au réseau électrique métropolitain continental dont la largeur est inférieure à dix kilomètres au maximum, les ouvrages nécessaires à la production d'électricité à partir d'énergies renouvelables soient autorisés par dérogation aux dispositions du présent chapitre, après accord du représentant de l'État dans la région (ajout de l'Art. L. 121-5-1 dans le code de l'urbanisme). L'article 45, d'une part, modifie l'article L. 121-24 du code de l'urbanisme afin de permettre l'implantation d'aménagements légers dans les espaces remarquables ou caractéristiques et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques et, d'autre part, complète l'article L. 4424-12 du code général des collectivités territoriales afin de permettre au plan d'aménagement et de développement durable de la Corse, dans les communes soumises cumulativement aux dispositions du code de l'urbanisme relatives aux zones montagneuses et aux zones littorales, de déterminer des secteurs dans lesquels les restrictions à la construction prévues par l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme ne sont pas applicables.

    L'article 46 habilite le gouvernement à prendre par voie d'ordonnance, dans un délai de dix-huit mois à compter de la promulgation de la présente loi, toute mesure relevant du domaine de la loi : 1° propre à limiter et simplifier à compter du 1er avril 2021 les obligations de compatibilité et de prise en compte pour les documents d'urbanisme ; 2° à adapter à compter du 1er avril 2021 l'objet, le périmètre et le contenu du schéma de cohérence territoriale prévu à l'article L. 141-1 du code de l'urbanisme, afin de tirer les conséquences de la création du schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires prévu à l'article L. 4251-1 du code général des collectivités territoriales et du transfert de la compétence en matière de plan local d'urbanisme aux établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre.

    Les articles 47, 48 et 49 sont relatifs aux lotissements (modif. des art. L. 442-9, L. 442-10 et L. 442-14 du code de l'urbanisme).

     L'article 50 habilite le gouvernement à prendre par voie d'ordonnance, dans un délai de douze mois à compter de la promulgation de la présente loi, toute mesure relevant du domaine de la loi visant à actualiser, clarifier, simplifier et compléter à compter du 1er mars 2020 le régime juridique des schémas d'aménagement régional (SAR) des régions d'outre-mer prévus aux articles L. 4433-7 à L. 4433-11 du code général des collectivités territoriale.

     L'article 51 est relatif à la métropole du Grand Paris (modif. de l'art. 59 de la loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République). Il permet à l'établissement public territorial de confier la création ou la gestion de certains équipements ou services relevant de ses attributions à une ou plusieurs communes membres, par convention avec la ou les communes concernées (ajout à l'article L. 5219-5 du code général des collectivités territoriales).

Art. 52 et 53 (AC)

     L'article 54 prévoit un différé d'application du volet foncier des plans locaux de l'urbanisme valant PLH (PLUi-H) (ajout à l'art.  102 de la loi n° 2017686 du 27 janvier 2017).

     L'article 56 accélère et facilite, en rendant consultatif l'avis de l'architecte des Bâtiments de France (ABF), la délivrance des autorisations d'urbanisme notamment pour : les opérations de traitement de l'habitat indigne dans les secteurs protégés au titre du patrimoine ; les projets d'installation d'antennes relais de radiotéléphonie mobile, compte tenu des objectifs ambitieux de couverture numérique du territoire (modif; de l'art. L 632-2 du code du patrimoine et insertion de l'art. L 632-2-1). 

     L'article 57 a pour objet la limitation du nombre de pièces dans les demandes de permis de construire (ajout à l'art. L. 423-1 du code de l'urbanisme). Il indique que « le dossier joint à ces demandes et déclarations ne peut comprendre que les pièces nécessaires à la vérification du respect du droit de l'Union européenne, des règles relatives à l'utilisation des sols et à l'implantation, à la destination, à la nature, à l'architecture, aux dimensions et à l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords ainsi que des dispositions relatives à la salubrité ou à la sécurité publique ou relevant d'une autre législation dans les cas prévus au chapitre V du présent titre. »

     L'article 58 dispose que « La délivrance antérieure d'une autorisation d'urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d'une nouvelle demande d'autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d'autorisation ne nécessite pas d'obtenir le retrait de l'autorisation précédemment délivrée et n'emporte pas retrait implicite de cette dernière. » (ajout à l'art. L. 424-5 du code de l'urbanisme).

     L'article 61 apporte des précisions relatives au permis « à double état » (état provisoire avant les jeux et état définitif après) en vue des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024 (ajout à l'art. 15 de la loi n° 2018-202 du 26 mars 2018 relative à l'organisation des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024). Ce permis est applicable aux projets de construction et d'aménagement nécessaires à la préparation, à l'organisation ou au déroulement des championnats du monde de ski alpin 2023. 

     L'article 62 rationalise les données demandées aux collectivités dans le domaine de l'urbanisme (rétablissement de l'art L. 423-2 du code de l'urbanisme). Il prévoit que les communes dont le nombre total d'habitants est supérieur à 3 500 disposent d'une téléprocédure spécifique leur permettant de recevoir et d'instruire sous forme dématérialisée les demandes d'autorisation d'urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022 (rétablissement de l'art. L. 423-3 du code de l'urbanisme). Le même article prévoit aussi que  l'organe délibérant de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale peut confier l'instruction des demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir à un ou plusieurs prestataires privés, dans la mesure où l'autorité de délivrance conserve la compétence de signature des actes d'instruction (ajout à l'art. L. 423-1 du code de l'urbanisme). Ces prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions. Ils agissent sous la responsabilité de l'autorité mentionnée au sixième alinéa, et celle-ci garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du ou des prestataires. Les missions confiées ne doivent entraîner aucune charge financière pour les pétitionnaires. Les modalités d'application sont précisées par un décret en Conseil d'État. 

Chapitre V Simplifier l'acte de construire (art. 63 à 79)
    L'article 63 donne la possibilité pour les coopératives d'utilisation de matériel agricole (CUMA) de ne pas recourir à un architecte pour les constructions de faible importance (modif. des art. L. 431-3 du code de l'urbanisme et  4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture).

    L'article 64 détermine les conditions dans lesquelles des décrets en Conseil d'État fixent les modalités relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées que doivent respecter les bâtiments nouveaux (modif. de l'article L. 111-7-1 du code de la construction et de l'habitation). La proportion des logements des bâtiments d'habitation collectifs nouveaux devant être accessibles aux personnes handicapées, auparavant de 100 %, est réduite à 20 % tandis que les autres logements doivent être « évolutifs », c'est-à-dire que « la mise en accessibilité des pièces composant l'unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples ».

    L'article 65 habilite le gouvernement à prendre par voie d'ordonnance, dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi, toute mesure relevant du domaine de la loi visant à adapter le régime applicable au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués pour réaliser l'ouvrage.

Art. 66 (AC)

    L'article 67 définit la préfabrication comme consistant « à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d'éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier. Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l'isolation et les réserves pour les réseaux divers. Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier. » (ajout de l'art. L. 111-1-1 dans le CCH).

    L'article 68 complète le code de la construction et de l'habitation par une sous-section intitulée : « Prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols » (art. L. 112-20 à L. 112-25).

    L'article 69 permet d'accélérer les procédures de construction de logements sociaux en prolongeant pour trois ans la possibilité de recourir à la procédure de conception-réalisation pour les organismes de logement social et en précisant diverses mesures liées aux marchés publics (modif. de l'article 33 de l'ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics et de l'art. L. 1414-2 du CDCT).

    L'article 70 inscrit l'objectif de favoriser la rénovation énergétique des bâtiments dans la politique d'aide au logement (modif. de l'art. L. 301-1 du code de la construction et de l'habitation).

    L'article 71 adapte le dispositif « individualisation des frais de chauffage » prévu à l'article L. 241-9 du code de l'énergie modifié par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte afin de remédier à la sur-transposition opérée par le passé au regard de la directive efficacité énergétique en modifiant le champ d'application et les cas de dérogation possible. Ainsi, il s'agit d'une part d'exclure du champ d'application les bâtiments tertiaires et d'autre part d'étendre les cas de dérogations pour motif économique aux immeubles dans lesquels l'installation de compteurs n'est pas rentable. Cette évolution va permettre d'exclure du dispositif les bâtiments les plus performants sur le plan énergétique (pour lesquels les gains résultant de l'individualisation sont les plus faibles) et le recentrer sur les immeubles les plus énergivores.

Art. 72 et 73 (AC)

    L'article 74 prévoit que dans le cadre d'un plan de protection de l'atmosphère, le représentant de l'État dans le département peut interdire l'utilisation des appareils de chauffage contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques (ajout à l'art. L. 222-6 du code de l'environnement).

    L'article 75 modernise la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) afin de sécuriser l'acquéreur dans le cadre de la garantie financière d'achèvement et de permettre à l'acquéreur et au vendeur de se mettre d'accord pour permettre à l'acquéreur d'assurer lui-même certains travaux de finition (modif. des art. L. 261-10-1 et s. CCH). Les modalités de mise en œuvre de la garantie financière d'achèvement que le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement apporte à l'acquéreur sont clarifiées, avec notamment une définition de la défaillance financière conditionnant l'appel de la garantie. Le garant pourra obtenir rapidement la désignation d'un administrateur ad hoc dont la mission sera de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble et d'autre part, il pourra exiger des acquéreurs le solde du prix de vente encore dû une fois son obligation exécutée. Le même article étend par ailleurs les modalités de mise en œuvre des garanties délivrées en matière de vente en l'état futur d'achèvement aux garanties financières d'achèvement délivrées dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover.

Art. 76 (AC)

    L'article 77 clarifie et précise le droit applicable aux opérations de contrôle de la conformité aux dispositions du code de l'urbanisme des constructions, aménagements, installations et travaux, notamment en ce qui concerne le droit de visite prévu à l'article L. 461-1 du code de l'urbanisme afin de se conformer aux dispositions de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme du 4 novembre 1950 (ajout des art. L. 461-2 à L. 461-4, et L. 480-17 dans le code de l'urbanisme et des art. L. 151-2 et L. 151-3 dans le CCH).). Il intègre dans ce code des dispositions dont l'objectif est de garantir la protection du domicile tout en définissant un cadre juridique sécurisé pour les autorités et agents publics chargés des vérifications en matière d'urbanisme et de construction.

    L'article 78 accroît le montant de la peine encourue en cas d'exécution de travaux de construction sans avoir conclu de contrat écrit exigé (modif. de l'art. L. 241-8 CCH).

Chapitre VI Améliorer le traitement du contentieux de l'urbanisme (art. 80)
    L'article 80 vise à sécuriser les opérations de construction en luttant contre les recours abusifs, à contribuer à raccourcir les délais de jugement, à permettre aux acteurs économiques de mieux anticiper l'issue des recours et enfin à sécuriser un certain nombre de droits à construire légalement attribués (modif. des art. L. 442-14, L. 600-1-1 et s. du code de l'urbanisme). Des dispositions réglementaires viendront compléter ce dispositif.

TITRE II ÉVOLUTIONS DU SECTEUR DU LOGEMENT SOCIAL (art. 81 à 106)
Chapitre Ier Restructuration du secteur (art. 81 à 87)

    L'article 81 comporte des dispositions encourageant au regroupement d'organismes de logement locatif social (modif. de nombreux art. du CCH)

    L'article 83 élargit les possibilités de fusions et d'absorption des organismes d'habitation à loyer modéré et sociétés d'économie mixte de gestion entre eux (modif. de l'art. L. 411-2-1 du CCH notamment).

    L'article 84 vise à faciliter la circulation des capitaux entre les organismes de logement social, condition de réussite des regroupements (modif. d'art. du CCH et du code monétaire et financier).

    L'article 85 autorise les offices publics de l'habitat à accorder des sûretés réelles mobilières dès lors que cela est susceptible de faciliter leur action dans le cadre de la réglementation des habitations à loyer modéré (ajout de l'art. L. 421-4-1 dans le CCH).

    L'article 87 abaisse temporairement, jusqu'au 31 décembre 2021, le taux de la contribution de sécurité immobilière (formalités hypothécaires) pour les fusions entre bailleurs sociaux (modif. de l'art. 881 L du CGI).

Chapitre II Adaptation des conditions d'activité des organismes de logement social (art. 88 à 99)
    L'article 88 comporte des mesures de simplification applicables au secteur du logement social (modif. du CCH). Il intègre dans le champ du service d'intérêt économique général (SIEG) des services que les organismes se rendent entre eux pour les besoins des opérations de construction et de gestion de logements sociaux (modif de l'art. L. 411-2). 

    Les articles 89 et 90 sont relatifs à l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) (modif. notamment de l'art. 11 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine).

Article 91 (AC)

    Les articles 92 à 95 sont relatifs aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACICAP). Les prérogatives de L'Union d'économie sociale pour l'accession à la propriété(UES-Procivis) sur les SACICAP sont renforcées (modif. de l'art. L. 215-7 du code de la construction et de l'habitation).

    L'article 97 a pour objet de faire évoluer le cadre juridique de la vente de logements sociaux avec l'ambition de faire de la politique de vente de ces logements un élément important du plan stratégique de patrimoine des bailleurs sociaux. Une nouvelle forme d'organisme d'HLM, la société de vente d'habitations à loyer modéré, peut être créée.

    L'article 99 porte sur la transformation de logements-foyers en logements étudiants (modif de l'art. L. 443-15-6 CCH).

Chapitre III Dispositions diverses (art. 100 à 106)
    L'article 100 comporte diverses mesures visant à améliorer les conditions de contrôle des organismes par l'Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS).

Article 101 (AC)

    L'article 102 ratifie les ordonnances relatives à Action Logement : ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 relative à la réorganisation de la collecte de la participation des employeurs à l'effort de construction ; ordonnance n° 2017-52 du 19 janvier 2017 modifiant l'objet de l'Association pour l'accès aux garanties locatives et de l'association Foncière Logement. Il apporte diverses modifications au code de la construction et de l'habitation (CCH).

    L'article 104 reporte la date de conclusion de la seconde génération de conventions d'utilité sociale. Il indique que les organismes d'habitations à loyer modéré sont tenus, jusqu'à la signature d'une nouvelle convention d'utilité sociale avec l'État, à l'exécution des engagements des conventions d'utilité sociale qu'ils ont conclues en application de l'article L. 445-1 du CCH, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (modif. de l'art. 81 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté).

    L'article 105 prolonge le délai d'habilitation pour la codification des aides sociales (modif. de l'art. 117 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté).

    L'article 106 modifie à compter du 1er janvier 2021 l'ordonnance n° 77-1102 du 26 septembre 1977 portant extension et adaptation au département de Saint-Pierre-et-Miquelon de diverses dispositions relatives aux affaires sociales.

TITRE III RÉPONDRE AUX BESOINS DE CHACUN ET FAVORISER LA MIXITÉ SOCIALE (art. 107 à 156)
Chapitre Ier Favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé (art. 107 à 115)

    L'article 107 crée le bail mobilité, contrat de location de courte durée d'un logement meublé à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle (ajout d'un nouveau titre dans loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 25-12 et s.). 

Art. 108 (AC)

    L'article 109 adapte les missions des commissions d'attribution de logements sociaux en les élargissant au-delà de la seule attribution du logement à l'examen de l'occupation des logements.(modif. art. L. 353-22 et L 441-2 du CCH et ajout de l'art. L. 442-5-2). Il prévoit que pour les logements situés dans les zones géographiques définies par décret en Conseil d'État se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, le bailleur examine, tous les trois ans à compter de la date de signature du contrat de location, les conditions d'occupation du logement. Il transmet à la commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements les dossiers des locataires qui sont dans une des situations suivantes : 1° Sur-occupation du logement  ;  2° Sous-occupation du logement;  3° Logement quitté par l'occupant présentant un handicap, lorsqu'il s'agit d'un logement adapté ; 4° Reconnaissance d'un handicap ou d'une perte d'autonomie nécessitant l'attribution d'un logement adapté aux personnes présentant un handicap ; 5° Dépassement du plafond de ressources applicable au logement.

    L'article 110 inclut  les enfants qui font l'objet d'un droit de visite et d'hébergement dans le foyer des demandeurs de logement social (modif. de l'art. L. 442-12 du CCH). 

    L'article 111 prévoit la cotation de la demande de logement social (modif. de l'art. L. 441-2-8 du CCH). Les territoires déjà concernés par la réforme des attributions (EPCI tenus de se doter d'un plan local de l'habitat ou compétents en matière d'habitat et ayant au moins un quartier prioritaire de la politique de la ville, établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, commune de Paris et métropole de Lyon) seront tenus de mettre en place un dispositif de cotation qui sera porté à la connaissance du public. Les modalités de cette cotation, c'est-à-dire les critères retenus et leur pondération, seront à définir par les acteurs du plan partenarial de gestion de la demande et d'information des demandeurs (collectivités, bailleurs, réservataires). Ces dispositions entrent en vigueur à une date fixée par le décret prévu à l'article L. 441-2-9 du code de la construction et de l'habitation, et au plus tard le 31 décembre 2021.

    L'article 112 simplifie les procédures d'attribution de logements sociaux (modif. des art. L. 441-1-5 et L. 441-1-6 CCH). 

    L'article 114 porte sur la gestion en flux des contingents du logement social (modif. de l'art. L. 441-1 CCH). Il vise à fluidifier la gestion des attributions de logement social et à atteindre une meilleure adéquation entre les publics et les logements grâce à une gestion en flux annuel des contingents des différents réservataires, portant sur un nombre d'attributions et non sur une détermination physique des logements Il sera ainsi mis fin au cloisonnement induit par le système de réservation actuel qui découpe le parc social en logements désignés par réservataire. Il ajoute une nouvelle catégorie de personnes prioritaires pour l'attribution d'un logement social).

Chapitre II Favoriser la mixité sociale (art. 116 à 133)
    L'article 116 favorise la mixité intergénérationnelle tout en développant une offre de logement pour les jeunes âgés de moins de trente ans. Il s'agit de permettre aux locataires sous-louant une partie de leur logement à une personne de moins de trente ans de percevoir une aide personnelle au logement et aux personnes de moins de trente ans sous-louant une partie de logement, de percevoir une aide personnelle au logement (modif. de l'article L. 831-2 du code de la sécurité sociale).

    L'article 117 institue le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire qui permet à des personnes de soixante ans et plus de louer ou de sous-louer à des personnes de moins de trente ans une partie du logement dont elles sont propriétaires ou locataires moyennant une contrepartie financière modeste (ajout d'un chapitre dans le code de l'action sociale et des familles, art. 118-1, et d'un autre chapitre dans le code de la construction et de l'habitation, art. L. 631-17 et s.). La finalité est de renforcer le lien social et de faciliter l'accès à un logement pour les personnes de moins de trente ans. La durée du contrat et la contrepartie financière sont librement convenues entre les parties. Lorsque l'un des cocontractants décide de mettre fin au contrat, le délai de préavis applicable est d'un mois.

    L'article 118 améliore la prévention des expulsions locatives, y compris dans le parc social. Tout d'abord, la procédure de surendettement et la procédure d'expulsion locative sont mieux coordonnées pour permettre de maintenir dans leur logement les locataires de bonne foi ayant repris le paiement de leur loyer et s'acquittant du remboursement de leur dette locative. Le bailleur est aussi sécurisé avec le paiement régulier de son loyer, de ses charges et le remboursement de sa dette locative légalement exigible, ainsi que la possibilité dans le cas contraire de faire exécuter immédiatement l'expulsion qui aura été prononcée (modif. de l'art. 118 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et ajoutant dans le code de la consommation, un chapitre intitulé « Articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de résiliation du bail », art. L. 714-1 et s.).

Art. 121 (AC)

    L'article 122 vise à améliorer la prévention des expulsions locatives en précisant les informations à transmettre à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives afin de permettre un traitement plus efficient et plus rapide.

Art. 123 (AC)

    L'article 124 a, dans le parc social, l'objectif de permettre aux ménages qui ont fait l'objet d'un effacement de dette de conclure un protocole de cohésion sociale avec le bailleur social, ce qui permet de maintenir le locataire de bonne foi dans le logement et d'éviter l'expulsion locative (modif notamment de l'art. L. 353-15-2.CCH).

    L'article 125 renforce les moyens de pilotage et d'organisation du dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement destiné aux personnes sans-domicile ou éprouvant des difficultés à se loger (modif. de plusieurs art. du CASF). Afin de mener une politique efficace du « Logement d'abord », plaçant l'enjeu de l'accès au logement au centre des préoccupations et des efforts des acteurs locaux, le présent article crée de nouveaux outils permettant d'accompagner une transformation de l'offre existante, pour mieux répondre aux besoins des personnes et aux attentes sociales. Le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD est opposable pour la délivrance des autorisations d'activités des structures d'hébergement autorisées et leur habilitation à l'aide sociale est subordonnée aux besoins décrits dans ce plan.

    L'article 126 est une mesure de simplification visant à supprimer l'obligation de délivrer l'autorisation qui est nécessaire lorsque des travaux sont réalisés dans un établissement recevant du public si les travaux ont pour objet de lui faire perdre cette qualité pour la totalité de l'immeuble, sauf lorsque celui-ci est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (ajout de l'art. L. 111-8 dans le CCH). Ainsi, par exemple, un hôtel pourrait plus facilement être transformé en locaux d'habitation. Le dépôt d'une autorisation d'urbanisme est toujours nécessaire suivant la nature des travaux. 

    L'article 128 autorise la colocation pour les personnes en situation de handicap (modif. de l'art. L. 442-8-4 CCH).. Il développe l'habitat inclusif et pour cela ouvre la possibilité de colocation dans le parc social entre personnes handicapées adultes dans l'objectif de répondre aux besoins de celles qui, ayant une certaine autonomie, souhaitent pouvoir habiter un logement ordinaire, sans pour autant vivre seules. Ces logements sont attribués à chaque colocataire ayant manifesté sa volonté de bénéficier de ce dispositif lors de la demande de logement social, dans les conditions ordinaires d'attribution des logements sociaux prévues à l'article L. 441-2. Le plafond de ressources applicable est celui du logement et s'apprécie dans le cadre de chaque contrat de location. Chaque locataire d'un même logement signe avec le bailleur un contrat de location distinct.

    L'article 129 complète le code de l'action sociale et des familles par un titre intitulé « Habitat inclusif pour les personnes handicapées et les personnes âgées (art. L. 281-1 et s.). L'habitat inclusif est destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d'un mode d'habitation regroupé, entre elles ou avec d'autres personnes, le cas échéant dans le respect des conditions d'attribution des logements locatifs sociaux et des conditions d'orientation vers les logements-foyers, et assorti d'un projet de vie sociale et partagée défini par un cahier des charges national fixé par arrêté des ministres chargés des personnes âgées, des personnes handicapées et du logement. Ce mode d'habitat est entendu comme : 1° Un logement meublé ou non, en cohérence avec le projet de vie sociale et partagée, loué dans le cadre d'une colocation telle que définie au I de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou à l'article L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation ; 2° Un ensemble de logements autonomes destinés à l'habitation, meublés ou non, en cohérence avec le projet de vie sociale et partagée et situés dans un immeuble ou un groupe d'immeubles comprenant des locaux communs affectés au projet de vie sociale et partagée. Il est créé un forfait pour l'habitat inclusif pour les personnes mentionnées à l'article L. 281-1 pour le financement du projet de vie sociale et partagée, qui est attribué pour toute personne handicapée ou toute personne âgée en perte d'autonomie résidant dans un habitat répondant aux conditions fixées dans le cahier des charges national Le montant, les modalités et les conditions de versement de ce forfait au profit de la personne morale chargée d'assurer le projet de vie sociale et partagée sont fixés par décret.

    L'article 130 contient des dispositions diverses. Il allonge de cinq à dix ans la durée pendant laquelle les logements sociaux vendus continuent à être comptabilisés parmi les logements sociaux prévus par le dispositif Solidarité et renouvellement urbains (SRU). Il porte aussi sur le contrat intercommunal de mixité sociale. Les logements sociaux faisant l'objet de contrat de location-accession sont assimilés aux logements sociaux pendant cinq ans suivant la levée d'option.

Chapitre III Améliorer les relations entre locataires et bailleurs et favoriser la production de logements intermédiaires (art. 134 à 156)
    L'article 134 simplifie le formalisme de l'acte de cautionnement en supprimant la lourdeur de l'obligation actuelle du caractère manuscrit de la mention d'engagement par la caution, tout en préservant le contenu de cet engagement (modif. de 'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La dématérialisation complète de la procédure de mise en location de logements est donc possible, plus simple et plus rapide, favorisant l'accès au logement.

Art. 135 (AC)

    L'article 136 prévoit que lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois (insertion de l'art. 8-2 dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

    L'article 137 porte sur le contenu du commandement de payer, à peine de nullité (modif. de l'art. 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

    L'article 138 applique l'action de groupe (par une association de consommateurs représentative au niveau national et agréé) aux litiges dans le cadre de la location d'un bien immobilier (modif. de l'art. L. 623-1 du code de la consommation). 

    L'article 139 favorise le développement des observatoires des loyers nécessaires pour une meilleure connaissance des marchés dans un souci de transparence et de fluidité (modif. de plusieurs articles de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il est obligatoire de créer ces observatoires locaux des loyers (OLL) agréés par l'État dans les zones dites tendues.

    L'article 140 permet à titre expérimental et pour une durée de cinq ans, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (zones tendues) que les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence de demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers soit mis en place. Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s'applique le dispositif, lorsque certaines conditions sont remplies.

    L'article 141 supprime, dans des cas très spécifiques, l'adaptation des règles de la décence aux locaux des hôtels meublés et harmonise les règles de décence en cas de colocation à baux multiples (modif. de l'art. L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Art. 144 (AC)

    L'article 145 renforce les contrôles et les sanctions civiles en matière de locations de courte durée à des fins touristiques, à l'encontre des loueurs et des plateformes qui ne respectent pas les obligations qui existent déjà (modif. des art. L. 324-1-1 et L. 324-2-1du code du tourisme). L'objectif est de limiter l'effet inflationniste sur les loyers de ce mode de location dans certaines villes touristiques et surtout l'effet de retrait du parc de logements disponibles des locaux loués à des fins touristiques, notamment quand il y a une « professionnalisation » de cette activité.

Art. 147 (AC)

    L'article 148 vise à favoriser la production de logements intermédiaires en prévoyant que les établissements de coopération intercommunale situés dans les zones tendues, devront définir des objectifs pour une offre de logements de cette typologie dans leur document de programmation (modif. notamment de l'art. L. 302-1 du CCH).. Cette mesure permettra de promouvoir le développement de ce produit, créant, dans les territoires à enjeux, de manière plus systématique, une offre supplémentaire entre le parc social et le parc privé, favorisant la fluidité des parcours résidentiels.

    L'article 151 révise le rôle du conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) en lui reconnaissant celui d'une commission administrative consultative, mais non celui d'une commission de contrôle (modif. de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce).

Art. 152 (AC)

Art. 155 (AC)

    L'article 156 punit de six mois d'emprisonnement et de 7500 euros d'amende le fait pour toute personne d'utiliser la dénomination “agent immobilier”, “syndic de copropriété” ou “administrateur de biens” sans être titulaire de la carte instituée (ajout à l'article 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce).

Suite ...



Décision du Conseil Constitutionnel
CC 15 novembre 2018 Loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique n° 2018-772 DC

Rubriques :  urbanisme, logement, travaux publics, voirie / commerce, industrie et transport / collectivités territoriales

Commentaires
Dossier : La loi ELAN, aspects de droit public (4 contributions), AJDA, 2019, 21 janv., pp. 84-112.

ROUX Jérôme, L"insaisissabilité des biens publics emportés par la loi ELAN, AJDA, 2019, 25 mars, trib., p. 601.



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